Es la primera pregunta en casi todas las llamadas con un comprador extranjero: le dijeron que un extranjero no puede tener propiedad frente al mar en México. Sí puede. Cerca de la costa cambia el instrumento legal con el que compras.
Actualizamos esta guía en agosto de 2026 contra el texto vigente de la Constitución, la Ley de Inversión Extranjera y la Ley Federal de Derechos. Incluye cuatro cosas que casi ninguna guía trae: el registro del fideicomiso ante el RNIE, los plazos que la ley le impone a la Secretaría de Relaciones Exteriores, por qué la residencia permanente no te saca de la zona restringida y cuánto cuesta el permiso según la ley.
Qué dice exactamente la Constitución
El artículo 27, fracción I de la Constitución lo resuelve en una frase:
"En una faja de cien kilómetros a lo largo de las fronteras y de cincuenta en las playas, por ningún motivo podrán los extranjeros adquirir el dominio directo sobre tierras y aguas."
Toda la franja costera de la Riviera Maya cae dentro de esos cincuenta kilómetros: Playa del Carmen, Tulum y la isla de Cozumel completa. Tierra adentro es otra historia, porque Solidaridad y Tulum se extienden mucho más allá. Volvemos a eso al final.
Residencial o no residencial: de ahí sale tu vía
El artículo 10 de la Ley de Inversión Extranjera bifurca según el destino del inmueble:
- Fines residenciales (vivirla, rentarla): se adquieren derechos conforme al capítulo del fideicomiso. Es la fracción II, la ruta de casi todos nuestros compradores.
- Actividades no residenciales: una sociedad mexicana con el convenio del artículo 27 puede adquirir el dominio directo, avisando a la SRE dentro de los sesenta días hábiles siguientes a la adquisición. Es la fracción I.
Por eso la sociedad mexicana no es un atajo para ahorrarse el fideicomiso: es el canal de otro destino de uso, trae contabilidad y obligaciones corporativas permanentes, y no la recomendamos para una compra residencial.
"Me dijeron que van a eliminar el fideicomiso"
La escuchamos varias veces al año, casi siempre como argumento de venta y sin fecha. Conviene ponerle una. El 23 de abril de 2013 la Cámara de Diputados aprobó un dictamen para reformar el artículo 27 y permitir que los extranjeros adquirieran vivienda en las franjas costera y fronteriza, y lo envió al Senado (Von Wobeser y Sierra, abril de 2013).
Trece años después, el texto vigente de la Constitución, con última reforma del 2 de junio de 2026, sigue diciendo palabra por palabra lo que citamos arriba. Planea con el fideicomiso, que es el marco de hoy; si algún día cambia, cambiará a tu favor. No tiene sentido apurar una firma por una reforma que lleva trece años sin avanzar.
Qué es un fideicomiso, en los términos de la ley
- Artículo 11. Se requiere permiso de la SRE para que una institución de crédito adquiera, como fiduciaria, derechos sobre inmuebles en zona restringida "cuando el objeto del fideicomiso sea permitir la utilización y el aprovechamiento de tales bienes sin constituir derechos reales sobre ellos". Esa frase importa: lo tuyo son derechos de uso muy amplios, y el título lo tiene el banco como fiduciario.
- Artículo 12. Define esa utilización incluyendo "la obtención de frutos, productos y, en general, cualquier rendimiento que resulte de la operación y explotación lucrativa, a través de terceros o de la institución fiduciaria". Rentar tu departamento, incluso vía administrador, está expresamente contemplado. Si compraste pensando en renta corta, revisa lo que gana de verdad un departamento en Playa del Carmen.
- Artículo 13. La duración máxima es de cincuenta años, "mismo que podrá prorrogarse a solicitud del interesado". La prórroga se pide a la SRE, con su propio permiso y su derecho federal, antes de que venza. No se renueva sola.
Dentro de ese contrato tú decides: usas la propiedad, la rentas, la remodelas, la vendes y te quedas con el producto. Puedes nombrar herederos en el contrato. El inmueble no es un activo del banco; si este desapareciera, el fideicomiso puede transferirse a otra institución mediante la sustitución del fiduciario.
La residencia permanente no te saca de la zona restringida
En nuestras llamadas, esta confusión es la que más veces aplaza una compra. El artículo 3o. equipara a la inversión mexicana la que hacen los extranjeros con condición de Residente Permanente, pero deja fuera expresamente "aquélla realizada en las actividades contempladas en los Títulos Primero y Segundo de esta Ley". El Título Segundo incluye la adquisición de inmuebles y los fideicomisos. Por muchos años que lleves como residente permanente, sigues necesitando el fideicomiso dentro de la franja. La restricción se levanta con la nacionalidad mexicana; el estatus migratorio no la toca. Si alguien te sugiere esperar a tu residencia para ahorrarte el fideicomiso, te está costando tiempo.
El proceso y los plazos que la ley sí fija
Eliges, negocias, firmas la promesa de compraventa con un depósito, el banco tramita el permiso, el notario hace la debida diligencia y firmas la escritura. El orden completo, con la diferencia entre un apartado y una promesa, está en la guía del proceso paso a paso.
Lo que casi nadie te dice son los plazos. El permiso es del banco: el artículo 11 lo exige para que la institución de crédito adquiera como fiduciaria, y es ella quien presenta la solicitud. El artículo 14 fija el reloj: toda solicitud debe resolverse "dentro de los cinco días hábiles siguientes a la fecha de su presentación ante la unidad administrativa central competente", o treinta días hábiles en una delegación estatal, y si vence sin resolución "se entenderá aprobada la solicitud respectiva".
Ese plazo explica algo que confunde a muchos compradores: cuando un cierre se alarga, casi nunca es por la SRE. Lo que toma semanas es el expediente del banco, la documentación del vendedor y la agenda del notario. En los cierres que acompañamos, de oferta aceptada a firma pasan algunas semanas.
El trámite que casi nadie menciona: el RNIE
El artículo 32 obliga en su fracción III a inscribir en el Registro Nacional de Inversiones Extranjeras los fideicomisos de inmuebles "por virtud de los cuales se deriven derechos en favor de la inversión extranjera", y en su párrafo final aclara quién carga con el trámite: "la obligación corresponderá a las instituciones fiduciarias". Es decir, tu banco, dentro de los cuarenta días hábiles siguientes a la constitución.
Ojo con el remate del artículo 34: obliga al fedatario a exigir la constancia o la solicitud en trámite, pero si no se la acreditan, "el fedatario podrá autorizar el instrumento público de que se trate" e informar la omisión al Registro. Nadie va a frenar tu escritura por esto. El artículo 38, fracción IV sanciona la omisión o el cumplimiento extemporáneo con multa de treinta a cien salarios mínimos diarios.
Los trámites ante el RNIE son gratuitos. Pídele al banco la constancia y guárdala con tu escritura: el día que vendas, el comprador o su notario la van a pedir y la operación se detiene mientras el banco la repone.
Cuánto cuesta
El derecho federal por el permiso está publicado, no hay por qué adivinarlo. La Ley Federal de Derechos vigente, reformada el 7 de noviembre de 2025, lo fija en su artículo 25:
| Concepto | Fundamento | Cuota |
|---|---|---|
| Permiso para constituir el fideicomiso del artículo 11 | Fracc. V, inciso a) | $21,648.83 |
| Modificación de ese permiso | Fracc. V, inciso b) | $9,740.31 |
| Solicitud extemporánea de ampliación de vigencia | Fracc. V, inciso c) | $10,613.78 |
Esas cuotas se actualizan, confírmalas al día de tu operación. Encima van dos renglones que la ley no fija: la cuota anual del banco fiduciario, entre 500 y 1,000 dólares en las operaciones que acompañamos, y los gastos de cierre (notario, impuesto de adquisición, registro, avalúo), como referencia del 5% al 8%. Ojo con el impuesto de adquisición: es municipal y cambia de un municipio a otro dentro de la misma Riviera Maya, un error caro que explicamos con las tasas y el decreto en la guía de impuestos. El notario entrega un desglose exacto antes de firmar.
Si compras fuera de la zona restringida
Aquí tampoco es automático. El artículo 10 A obliga a los extranjeros que adquieran inmuebles fuera de la zona restringida a presentar antes ante la SRE un escrito conviniendo lo dispuesto en el artículo 27 constitucional, la cláusula Calvo, y a obtener el permiso. El artículo 27 fija la consecuencia de romperlo: perder los bienes en beneficio de la Nación.
Los plazos dependen de dónde caiga el municipio. Totalmente fuera de la zona: el permiso se entiende otorgado si la SRE no publica su negativa en el Diario Oficial dentro de los cinco días hábiles siguientes. Parcialmente dentro, que es el caso de Solidaridad y Tulum: resuelve en treinta días hábiles. El INEGI mantiene esa lista, y saber dónde cae tu municipio antes de firmar son veinticinco días hábiles de diferencia.
Los mitos, con el artículo en la mano
"A los cincuenta años lo pierdo todo." El artículo 13 permite la prórroga a solicitud del interesado, y puedes vender o heredar en cualquier momento de la vigencia. Lo que depende de ti es pedirla a tiempo: la Ley Federal de Derechos cobra aparte la solicitud extemporánea.
"Sale más barato ponerlo a nombre de un amigo mexicano." Aquí ya no es opinión nuestra. El artículo 38, fracción V sanciona "la simulación de actos con el propósito de permitir el goce o la disposición de bienes inmuebles en la zona restringida a personas físicas o morales extranjeras" con "multa hasta por el importe de la operación". Y al margen de la multa, legalmente la propiedad sería de esa persona. Es la peor idea de la lista, y la vemos junto a otras en la guía de fraude inmobiliario.
Cómo lo vemos en Nimbos
Acompañamos operaciones con fideicomiso todo el año en Playa del Carmen, Tulum y Cozumel, en desarrollos que representamos directamente: BUZZ, en la calle 28 de Playa del Carmen, desde 2,000,000 de pesos, y THE STELLA, en Cozumel, desde 12,400,000, precios de lista a agosto de 2026. Nuestra oficina está en Playacar Fase II.
Si estás decidiendo ciudad, compara Playa del Carmen, Tulum o Cozumel o revisa la guía de la isla. Si lo tuyo es preventa, lee antes cómo funciona y qué riesgos tiene. Y si alguien te vende plusvalía por el Tren Maya, mira qué cambia de verdad. Cuando quieras números sobre una unidad, explora nuestras propiedades o escríbenos.
Esta guía es informativa y no sustituye la asesoría de un notario o abogado sobre tu caso. Las citas legales corresponden a los textos vigentes consultados en agosto de 2026.