Gran parte de lo que se vende en Playa del Carmen y Tulum se vende antes de existir. Compras sobre planos o durante la obra, a un precio menor al de la unidad terminada. Es el corazón de nuestro trabajo como master broker.
Lo que sigue no es la versión de folleto. En los cierres que acompañamos, el comprador que se protege es el que sabe qué documentos puede exigir por ley antes de firmar. Pocos los piden, porque pocos saben que existen.
Por qué el precio de preventa es más bajo
El precio bajo responde a tesorería: vender temprano le cuesta al desarrollador menos que la deuda bancaria, y ese ahorro se traslada a las primeras etapas. Conforme avanza la obra, las listas suben.
Dos ejemplos nuestros: BUZZ, en la Calle 28 de Playa del Carmen, abrió con unidades desde 2,000,000 de pesos; en Cozumel, THE STELLA arranca en 12,400,000. La diferencia entre lista inicial y lista final es el premio por entrar temprano.
No publicamos un porcentaje: cuando auditamos las cifras de plusvalía que circulan en la zona para la guía del Tren Maya, ninguna resultó verificable. Si te interesa un desarrollo concreto, te mostramos las dos listas.
Cómo se estructuran los pagos, y qué pasa si el precio viene en dólares
El patrón es estable:
- Un apartado para reservar la unidad.
- Un enganche al firmar el contrato de promesa.
- Mensualidades durante la construcción.
- Un pago final contra la entrega y la escritura.
Funciona como un plan de pagos sin intereses, sin crédito hipotecario para la etapa de obra.
Muchos desarrollos listan en dólares y cobran en pesos, y esa línea mueve dinero real. La ley es explícita: el contrato debe precisar las cantidades en moneda nacional, aunque también puedan expresarse en moneda extranjera, y si las partes no acuerdan un tipo de cambio determinado se aplica el que rija en el lugar y la fecha del pago (LFPC, artículo 73 TER fracción V). Pídelo por escrito: qué tipo de cambio, publicado por quién y de qué día.
Los 13 puntos que la ley obliga a poner sobre la mesa antes de que firmes
El artículo 73 BIS de la Ley Federal de Protección al Consumidor (texto vigente, última reforma DOF 12-12-2025) obliga al proveedor a poner trece cosas a disposición del comprador. Las que más pesan en preventa:
- Fracción I. El proyecto ejecutivo de construcción completo, la maqueta y, si existe, el inmueble muestra.
- Fracción II. Los documentos que acreditan la propiedad, más la obligación de informar gravámenes, que deben quedar cancelados al firmar la escritura.
- Fracción V. Para inmuebles nuevos o preventas, las autorizaciones, licencias y permisos de construcción, con especificaciones técnicas, seguridad, uso de suelo, materiales y servicios básicos.
- Fracción VI. Los planos estructurales, arquitectónicos y de instalaciones, o un dictamen estructural. Si no los tiene, debe decir por qué y para cuándo.
- Fracción XI. Las erogaciones distintas del precio: escrituración, impuestos, avalúo.
- Fracción XIII. Si existe garantía hipotecaria, fiduciaria o de cualquier otro tipo, y cómo está instrumentada.
La XIII es la que más sorpresas nos ahorra: si el terreno está hipotecado, tienes derecho a saberlo antes del primer peso.
El contrato debe estar registrado en Profeco, y lo puedes consultar tú
El segundo párrafo del artículo 73 lo dice en una línea: estos contratos deberán registrarse ante la Procuraduría. Es un contrato de adhesión y el registro es público, abierto en el Registro Público de Contratos de Adhesión, y Profeco lo repite en su orientación sobre inmuebles.
Antes de un cierre buscamos el desarrollo en el RPCA y comparamos el contrato registrado contra el que te pasaron a firmar. Si no aparece, puede estar bajo otra razón social o no estar registrado; conviene aclararlo antes del apartado. Si el texto no coincide, tienes por dónde empezar.
Tres cláusulas que la ley te concede y casi nadie reclama
El artículo 73 TER fija quince requisitos para ese contrato. Tres valen su peso.
Las penalizaciones tienen que ser recíprocas y equivalentes. La fracción IX exige que las penas convencionales por incumplimiento apliquen a las dos partes y sean recíprocas y equivalentes. Si el contrato te cobra por atrasarte en una mensualidad y no penaliza al desarrollador por entregar tarde, ahí hay un desequilibrio que esa fracción no contempla, y vale llevárselo a tu abogado.
El español gobierna. La fracción II obliga a que el contrato esté escrito en español y establece que, si hay diferencias de texto o redacción entre versiones, prevalece lo manifestado en español. Para un extranjero que firmó la traducción al inglés del vendedor, esa es la única versión que cuenta.
La fecha de entrega no es indicativa. La fracción XII obliga a fijar fecha de entrega, y libera al proveedor solo cuando acredite plenamente caso fortuito o fuerza mayor que lo afecte de forma directa a él o al bien. En la zona es común pactar un periodo de gracia acotado, con causa y tope.
La garantía de cinco años que rara vez aparece en el folleto
El artículo 73 QUÁTER sorprende a casi todos nuestros clientes: todo inmueble cuya transacción regula esta ley debe ofrecerse con garantía, con pisos mínimos de cinco años para cuestiones estructurales, tres para impermeabilización y uno para los demás elementos, contados desde la entrega real. Durante ese plazo el proveedor repara sin costo, y el tiempo de las reparaciones no cuenta dentro del plazo.
El artículo 73 QUINTUS sigue la cadena. Si hiciste valer la garantía y las fallas imputables al proveedor persisten, hay bonificación del cinco por ciento sobre el valor de la reparación en fallas leves y del veinte por ciento de la cantidad señalada en el contrato como precio del bien en fallas graves. Y si después de la garantía y de esa bonificación las fallas graves siguen sin corregirse, puedes optar por la sustitución del inmueble o por la rescisión con devolución de lo pagado más intereses. La ley define como graves las fallas que afectan la estructura o las instalaciones y comprometen el uso pleno o la seguridad, o bien que impidan usar y disfrutar el inmueble conforme a su naturaleza o destino.
Sobre un precio hipotético de 3,000,000, ese veinte por ciento serían 600,000. Guarda el contrato y el acta de entrega.
Régimen de condominio: la razón real de que se atrase tu escritura
Tu departamento existe como unidad de propiedad exclusiva solo dentro de un régimen de propiedad en condominio, y ese régimen vive en la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles del Estado de Quintana Roo (última reforma POE del 12 de noviembre de 2021). Tres cosas antes de aceptar una fecha estimada:
- Se puede constituir desde antes de que el edificio exista. El artículo 8 lo permite en construcciones nuevas o en proyecto. Si a la entrega todavía no está, no hubo impedimento legal.
- Pasa por Sedetus y por el municipio. El artículo 4 exige, previo a la inscripción, la Constancia de Compatibilidad Territorial que en su caso expide la Secretaría de Desarrollo Territorial Urbano Sustentable. El artículo 9 pide la licencia de construcción, la descripción de cada unidad, su valor nominal y su indiviso. El artículo 10 cierra: la escritura constitutiva debe inscribirse en el Registro Público de la Propiedad y el Comercio.
- Ahí queda fijado el destino de tu unidad. El artículo 9 exige señalar el destino de cada unidad de propiedad exclusiva. Si compraste pensando en renta corta, ese dato y el reglamento pesan más que cualquier proyección de ocupación, como explicamos en la guía de ROI de Airbnb.
Cuando pedimos avance de obra pedimos el estatus y el número de inscripción del régimen, en lugar de conformarnos con una fecha tentativa.
IVA: dónde la preventa deja de estar exenta
La Ley del Impuesto al Valor Agregado (última reforma DOF 12-11-2021) exenta en su artículo 9 la enajenación del suelo, fracción I, y de las construcciones adheridas al suelo destinadas o utilizadas para casa habitación, fracción II. Esa misma fracción trae dos límites que aquí importan: cuando solo parte de las construcciones se destina a casa habitación la exención cubre solo esa parte, y los hoteles no quedan comprendidos.
Lo que eso significa donde abundan el condohotel y las residencias con marca hotelera: la exención no llega automáticamente por ser un departamento, depende del destino. Y el paquete de mobiliario que se vende aparte no es una construcción adherida al suelo, así que esa exención no lo alcanza. Pide la factura desglosada y confírmalo con tu contador. El resto del ciclo fiscal está en la guía de impuestos.
Hasta dónde llega esta ley, y dónde ya no
El artículo 73 sujeta a esta ley los actos sobre inmuebles solo cuando los proveedores son fraccionadores, constructores, promotores y demás personas que intervienen en la asesoría y venta al público de viviendas destinadas a casa habitación, más el tiempo compartido. De ahí salen tres huecos:
- Un predio rústico que vende un particular, sin fraccionador ni promotor detrás, queda fuera. Un lote en un fraccionamiento es otra historia, porque la ley nombra a los fraccionadores: pregunta antes de darte por desprotegido.
- Una reventa entre particulares tampoco: la protección corre contra un proveedor.
- Una unidad vendida como inventario hotelero o comercial queda fuera del supuesto de casa habitación.
Ahí la defensa cambia de terreno: due diligence registral, verificación del desarrollador y las consultas públicas de Sedetus y Profeco de la guía de fraudes.
Preventa o entrega inmediata, y cómo lo trabajamos en Nimbos
Preventa te conviene si buscas el mejor precio de entrada y no tienes prisa. Entrega inmediata, si quieres rentar ya. El punto intermedio es entrar en obra avanzada: el precio ya subió, pero la espera y el riesgo bajan mucho. Si el desarrollo está en Tulum, lee además si es seguro invertir ahí.
Somos master broker en Playa del Carmen, Tulum, Cozumel y Cancún, con oficina en Playacar Fase II. Representamos la comercialización completa del proyecto, así que conocemos al desarrollador, la obra y el contrato de primera mano. Antes de que un cliente firme revisamos el título o fideicomiso del terreno, la licencia de construcción, el contrato registrado en el RPCA, el esquema de pagos, el estatus del régimen de condominio, el reglamento con sus cuotas y el historial del desarrollador. Cuando algo falta, se lo decimos aunque perdamos la venta.
Si es tu primera compra en México siendo extranjero, empieza por la guía del fideicomiso; el orden completo de la operación está en el paso a paso de compra. Cuando quieras ver inventario real, aquí están nuestras propiedades o escríbenos directo.
Esta guía es informativa y no sustituye asesoría legal, fiscal ni notarial.