Casi todas las guías de impuestos inmobiliarios de la Riviera Maya que aparecen en Google repiten la misma cifra: el impuesto de adquisición en Quintana Roo es del 2 por ciento. En Playa del Carmen esa cifra dejó de ser cierta en 2020, y desde diciembre de 2025 la brecha se duplicó. Hoy es del 4 por ciento, y sobre una compra de dos millones de pesos la diferencia entre lo que dice el blog y lo que cobra la tesorería son cuarenta mil pesos que aparecen el día de la firma.
Esta guía junta lo que realmente paga un comprador y lo que realmente paga un vendedor en Playa del Carmen, Tulum y Cozumel: al escriturar, cada año y al vender. No sustituye a tu notario ni a tu contador. Sirve para que llegues a esa conversación sabiendo qué preguntar.
El impuesto de adquisición lo fija cada municipio
El error empieza en la estructura del impuesto. Las tablas de "ISAI por estado" que circulan por internet son estructuralmente equivocadas para Quintana Roo, porque cada ayuntamiento fija su propia tasa. Solidaridad, Benito Juárez, Tulum y Cozumel pueden cobrar distinto el mismo año, y de hecho lo hacen. En el estado el impuesto se llama ISABI, Impuesto Sobre Adquisición de Bienes Inmuebles.
En el municipio de Solidaridad, donde está Playa del Carmen, la tasa fue del 2 por ciento hasta 2019, subió al 3 por ciento en 2020 y está en 4 por ciento para las operaciones formalizadas a partir del 10 de diciembre de 2025, fecha de publicación del Decreto 167 en el Periódico Oficial del Estado. Esa es la tasa vigente al cierre de esta guía, en julio de 2026.
La base tampoco es lo que dice el contrato. Se calcula sobre el mayor de tres valores: el precio pactado, el avalúo certificado y el valor catastral. Si compraste barato pero el catastral quedó alto, pagas sobre el catastral.
Con números nuestros: una unidad de BUZZ, el desarrollo que representamos en la Calle 28 de Playa del Carmen, se lista desde 2,000,000 de pesos. Al 4 por ciento, el ISABI de esa unidad son 80,000 pesos. Con el 2 por ciento que repiten las guías serían 40,000.
No vamos a publicar aquí las tasas de Tulum y de Cozumel: se aprueban por cabildo, se mueven, y citarlas de memoria es el error que estamos señalando. Pídele a la notaría la tasa vigente por escrito, con fecha, para el municipio donde vas a firmar.
Lo demás que paga el comprador el día de la firma
Además del ISABI, el paquete de escrituración incluye honorarios del notario más el IVA sobre esos honorarios, derechos de inscripción en el Registro Público de la Propiedad, avalúo, certificado de libertad de gravamen y certificado de no adeudo de predial. Si eres extranjero y compras dentro de la franja de 50 kilómetros de la costa que marca el artículo 27 constitucional, se suman el permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores y la apertura del fideicomiso, más su anualidad. Lo explicamos a detalle en la guía de fideicomiso para extranjeros.
Para presupuestarlo, pide a la notaría la cuenta de gastos estimada antes de firmar la promesa de compraventa. Es un documento normal, lo emiten sin problema y es el único número que sirve para tu caso. Si la cotización que te pasaron trae 2 o 3 por ciento de impuesto de adquisición para Playa del Carmen, viene de una plantilla vieja.
El predial es barato aquí, pero el calendario sí mueve dinero
El predial en la zona suele sorprender por lo bajo a compradores de Estados Unidos y Canadá. Lo que casi nadie aprovecha es el calendario de estímulos, que además cambia de un municipio a otro.
En Playa del Carmen, el ayuntamiento anunció el 2 de enero de 2026 descuentos del 25 por ciento pagando del 1 al 15 de enero, 15 por ciento del 16 al 31 de enero y 10 por ciento durante febrero. Aparte, un 50 por ciento de descuento en el pago anticipado para personas adultas mayores, con discapacidad, jubiladas o pensionadas con credencial del INAPAM, vigente hasta el 30 de junio de 2026 y aplicable a una sola casa habitación.
En Cozumel, el ayuntamiento autorizó para 2026 un 15 por ciento del 2 al 21 de enero, 10 por ciento del 22 de enero al 15 de febrero y 5 por ciento del 16 al 28 de febrero, con un 50 por ciento durante todo el año para personas con discapacidad, pensionadas o jubiladas. Los dos ayuntamientos anunciaron además condonación de recargos por adeudos anteriores en ese mismo periodo.
Si tienes una unidad en Playa y otra en Cozumel, son dos calendarios distintos. Y los porcentajes se aprueban cada año, así que estos son los de 2026 y los del próximo hay que confirmarlos.
Para el comprador hay una consecuencia directa. El certificado de no adeudo de predial es requisito para escriturar. Un predial atrasado del vendedor detiene la firma, y eso se resuelve en la negociación.
Al vender: el ISR federal y un impuesto estatal que casi nadie menciona
Al vender se paga ISR sobre la ganancia, no sobre el precio. La ganancia es el precio de venta menos el costo de adquisición actualizado por inflación, menos las mejoras que puedas comprobar con factura, las comisiones y los gastos notariales de cuando compraste. El notario calcula y retiene.
Y luego está el renglón que más veces vemos ausente en las cuentas que trae un vendedor: Quintana Roo cobra un impuesto cedular del 5 por ciento sobre la ganancia por enajenación de inmuebles, previsto en la Ley de Hacienda del Estado. En operaciones que pasan ante notario, el propio notario lo calcula, lo retiene y lo entera mediante declaración dentro de los diez días siguientes a la firma de la escritura. La ley contempla que no se pague sobre los ingresos por la venta de casa habitación, pero el tratamiento no es automáticamente idéntico al federal: pídele a tu notaría el fundamento y el cálculo por escrito antes de firmar.
Solo algunas entidades lo cobran, entre ellas Quintana Roo, y por eso las guías nacionales de ISR no lo mencionan. Lo pagado ahí puede tener efecto en tu ISR federal, y ese número lo tiene que correr tu contador.
La exención de casa habitación se mide sobre el precio, no sobre la ganancia
Este es el punto que más confusión causa. El artículo 93, fracción XIX, inciso a) de la Ley del ISR exenta la ganancia por la venta de casa habitación cuando la contraprestación no excede de 700,000 UDIS. Con la UDI alrededor de 8.80 pesos en julio de 2026 según el Banco de México, ese techo ronda los 6.1 millones de pesos. El valor de la UDI lo publica Banxico y se mueve todos los días, así que el número que importa es el de la fecha de tu firma.
El límite se mide sobre la contraprestación, es decir sobre el precio de venta, no sobre la ganancia. Y si lo rebasas no pierdes la exención completa: se determina qué proporción del precio es excedente y esa misma proporción de la ganancia es la que queda gravada.
El notario verifica tres cosas. Que seas persona física, no una sociedad. Que efectivamente sea tu casa habitación y puedas probarlo con documentos a tu nombre, de tu cónyuge o de tus padres o hijos, con ese domicilio: credencial de elector, recibos de luz o de teléfono fijo. Y que no hayas usado esta exención en los tres años anteriores, algo que el notario consulta directamente con el SAT.
Una unidad que rentaste por noche todo el año no es tu casa habitación por más que la escritura esté a tu nombre. Si tu plan es operarla en renta corta, considera el tema fiscal desde el principio, junto con lo que explicamos en la guía de rentabilidad de Airbnb en Playa del Carmen.
Si vives fuera de México
Un vendedor sin residencia fiscal en México no puede usar la exención de casa habitación. El régimen de residentes en el extranjero del Título V de la Ley del ISR le abre dos caminos: una retención del 25 por ciento sobre el ingreso bruto sin deducciones, o el 35 por ciento sobre la ganancia, esta segunda opción con representante legal en México y la documentación completa. El notario calcula las dos y normalmente se opta por la que resulte menor, pero la segunda solo está disponible si tienes RFC y facturas que respalden el costo y las mejoras.
Falta la otra mitad, la que más caro sale por dejarla para el final: tu propio país también va a querer su parte. Estados Unidos grava la renta mundial de sus ciudadanos y residentes, y el crédito por impuestos pagados en México se aprovecha solo si documentaste bien de este lado.
Los dos cálculos dependen de tu documentación y de tu situación fiscal en tu país de residencia. No tomes una decisión con estos porcentajes sin correrlos con tu contador.
Las facturas son la deducción que más dinero ahorra
Cada peso de mejora que puedas comprobar con factura a tu nombre y con tu RFC baja la ganancia, y al bajar la ganancia bajan el ISR y el cedular estatal. Una cocina de 400,000 pesos pagada en efectivo sin factura no existe para el fisco: el IVA que sentiste ahorrarte al contratar se paga con creces al vender.
Lo que hay que guardar desde el día uno: la escritura de compra, los comprobantes del ISABI y de los gastos notariales, las facturas de remodelación y la comisión de venta facturada. El costo de adquisición además se actualiza por INPC, así que una compra vieja bien documentada vale más de lo que parece en el papel.
Momentos donde el impuesto llega antes de lo que crees
El ISABI grava más actos de los que la mayoría supone: además de la compraventa terminada, alcanza la cesión de derechos, la adjudicación, la herencia, la dación en pago y la aportación a un fideicomiso. Si compraste en preventa y vendes tu contrato antes de escriturar, esa operación tiene implicaciones fiscales que conviene revisar con la notaría antes de cerrar el trato, no después. Lo tratamos junto al resto del proceso en la guía de preventa en la Riviera Maya.
Sobre plazos: el ayuntamiento de Playa del Carmen establece que el pago del impuesto debe hacerse dentro de los quince días hábiles siguientes a la operación de traslado de dominio. En la práctica lo entera el notario, pero el plazo corre.
Cómo lo trabajamos nosotros
Antes de que un cliente firme una oferta pedimos tres cosas: la cuenta de gastos estimada de la notaría con la tasa municipal vigente por escrito, el estado del predial y el de las cuotas de mantenimiento. Cuando el cliente vende, armamos el expediente de deducciones antes de definir el precio, porque el precio se negocia una vez y las facturas ya no aparecen después.
Somos master broker en cuatro ciudades y tenemos oficina en Playacar Fase II, así que la tasa municipal y el calendario de predial los revisamos ciudad por ciudad, no de memoria. Si quieres el desglose real de una unidad concreta, incluidas las de nuestro inventario disponible, escríbenos y lo armamos contigo y con la notaría.
Para que quede claro: no damos asesoría fiscal. Damos el expediente completo y a tiempo para que tu notario y tu contador la den bien.