Las guías de impuestos inmobiliarios de la Riviera Maya que aparecen primero en Google repiten la misma cifra: el impuesto de adquisición en Quintana Roo es del 2 o el 3 por ciento. Hoy es del 4 por ciento en Playa del Carmen, del 4 en Tulum y del 3 en Cozumel, y cada tasa vive en un artículo que se puede abrir y leer.
El 18 de septiembre de 2026 leímos completas tres de esas páginas. Ogarom publica una tabla del impuesto de adquisición, el ISABI, por estado, atribuye sus cifras a un cotizador hipotecario y le asigna a Tulum alrededor del 3 por ciento. Cancún Prime cubre bien la venta, da el 2 por ciento de adquisición y nunca cita un artículo ni el impuesto estatal del 5 por ciento. IBG Legal es la más rigurosa y cita la ley federal artículo por artículo, pero deja las tasas municipales en un rango histórico de 2 a 3 por ciento, sin nombrar ley de hacienda municipal alguna.
Las tres coinciden: la capa federal está cubierta y la estatal y la municipal, donde se paga la primera factura y la última, quedan vacías. Esta guía junta las tres. No es asesoría fiscal ni sustituye a tu notario.
Las tres tasas de adquisición, con su artículo y su fecha
Cada municipio tiene su propia Ley de Hacienda, aprobada por el Congreso del Estado, así que la tasa cambia de municipio a municipio y las tablas de ISABI por estado son estructuralmente equivocadas para Quintana Roo. Tres municipios, tres leyes, tres artículos distintos.
| Municipio | Tasa | Artículo | Última reforma de la ley |
|---|---|---|---|
| Playa del Carmen | 4% | 23 QUINQUIES | POE 10-12-2025 |
| Tulum | 4% | 50 | POE 09-12-2024 |
| Cozumel | 3% | 28 | POE 17-12-2024 |
En Playa del Carmen el artículo 23 QUINQUIES trae la anotación "Reformado POE 10-12-2025". Ese decreto, el 167, fijó la tasa en 4 por ciento, reformó también la fracción III del 23 QUÁTER y el primer párrafo del 23 DECIES, y cambió la denominación del municipio de Solidaridad a Playa del Carmen. Por eso el archivo del Congreso todavía se llama Solidaridad.
Tulum tiene una trampa propia que explica el error que circula. El Congreso del Estado publica una Ley de Hacienda del Municipio de Tulum consolidada hasta 2021 donde el impuesto está en el artículo 46 Quínquies a la tasa del 3 por ciento, y esa ley está abrogada: el transitorio SEGUNDO de la vigente abroga expresamente la anterior, expedida por el Decreto 182 del 30 de noviembre de 2012. Quien abra la primera de la lista se lleva el 3 por ciento y lo publica.
Con nuestro propio inventario, a precios del 18 de septiembre de 2026: una unidad de BUZZ, el desarrollo que representamos en la Calle 28 de Playa del Carmen, se lista desde 2,000,000 pesos, así que al 4 por ciento el impuesto son 80,000 pesos y con el 2 por ciento que repiten esas páginas serían 40,000. THE STELLA, en Cozumel, arranca en 12,400,000 pesos y al 3 por ciento paga 372,000; en el continente serían 496,000. Esa diferencia aparece completa el día de la firma.
La base no es el precio, y en Playa del Carmen tiene un valor más
Los tres artículos de base ordenan lo mismo, que gana el valor más alto de una lista, y la lista cambia de un municipio a otro.
El artículo 23 QUÁTER de Playa del Carmen enumera cuatro valores. El precio pactado actualizado por el Índice Nacional de Precios al Consumidor, el avalúo catastral con antigüedad no mayor a 180 días, el avalúo de un perito del Registro Estatal de Peritos Valuadores Inmobiliarios para fines fiscales, cotejado y validado por la autoridad estatal y también con antigüedad no mayor a 180 días, y el último valor declarado por el enajenante. Esa cuarta fracción no existe en las otras dos leyes, y el valor ganador se actualiza además conforme al artículo 17-A del Código Fiscal de la Federación.
El artículo 49 de Tulum y el artículo 27 de Cozumel enumeran tres, y ambos admiten el avalúo practicado por institución bancaria. Playa del Carmen ya no: su fracción III fue reformada el 10 de diciembre de 2025 y hoy pide perito del registro estatal. Para fijar la base, un avalúo bancario sirve en la isla y en Tulum y en Playa del Carmen se queda corto.
Dos reglas son iguales en los tres municipios. El último párrafo de esos mismos artículos 23 QUÁTER, 49 y 27 fija el usufructo y la nuda propiedad en 50 por ciento cada uno del valor del inmueble. Y el pago vence dentro de los quince días siguientes al acto, según los artículos 23 SEXIES, 51 y 29.
El deducible de vivienda, con tres techos distintos
Ninguna de las páginas que leímos lo menciona, y existe en los tres municipios. La vivienda de interés social y la popular tienen un deducible de diez UMA elevadas al año, que se resta de la base antes de aplicar la tasa. Con la UMA 2026 del INEGI, publicada el 8 de enero y vigente desde el 1 de febrero, el valor diario es de 117.31 pesos y el anual de 42,794.64, así que el deducible son 427,946.40 pesos.
Los techos que definen qué cuenta como interés social o popular sí cambian, y se miden al término de la edificación.
| Municipio | Artículo | Interés social | Popular |
|---|---|---|---|
| Playa del Carmen | 23 DECIES | 20 UMA anuales, 855,892.80 | 25 UMA anuales, 1,069,866.00 |
| Tulum | 55 | 17 UMA anuales, 727,508.88 | 28 UMA anuales, 1,198,249.92 |
| Cozumel | 32 | 15 UMA anuales, 641,919.60 | 25 UMA anuales, 1,069,866.00 |
Una condición más aparece solo en Playa del Carmen: el deducible aplica siempre que se trate del primer acto de adquisición de la vivienda y también del adquiriente, es decir dos primeras veces a la vez. Tulum y Cozumel omiten esa condición. Con honestidad sobre nuestro inventario: BUZZ arranca en 2,000,000 pesos, por encima de los dos techos de Playa del Carmen, así que el deducible no le aplica.
Junto al impuesto, la escrituración suma honorarios del notario con su IVA, derechos de inscripción, avalúo y dos certificados, y para un extranjero dentro de la franja costera, el permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores y el fideicomiso con su anualidad. El detalle está en la guía de fideicomiso, la guía del proceso de compra, la guía de preventa y la guía de primera propiedad. Pide la cuenta de gastos estimada antes de firmar: si trae 2 o 3 por ciento de adquisición para Playa del Carmen o Tulum, viene de una plantilla vieja.
El predial: misma base, mismos bimestres, descuentos distintos
La base tampoco es solo el valor catastral. El artículo 12 de Playa del Carmen ordena elegir el más alto entre el valor catastral, el bancario, el declarado por el contribuyente y la renta que produzca o sea susceptible de producir el predio, y el artículo 12 de Cozumel con el artículo 30 de Tulum siguen la misma lógica. El calendario sí es idéntico: los artículos 16, 34 y 16 mandan cubrirlo por bimestres adelantados en los diez primeros días de enero, marzo, mayo, julio, septiembre y noviembre. Lo que cambia son los descuentos.
Los descuentos por pago anual anticipado se parecen y no coinciden. El artículo 18 de Playa del Carmen faculta al Ayuntamiento a conceder hasta 25 por ciento si el pago se efectúa hasta el 31 de enero, y hasta 20 por ciento hasta el último día hábil de febrero. El artículo 36 de Tulum dice antes del 31 de enero para el 25 por ciento y hasta 15 por ciento en febrero, y Cozumel repite esa pareja en su artículo 18. Hasta el 31 y antes del 31 son fechas distintas, y el 20 contra el 15 por ciento es dinero distinto.
Los mismos tres artículos dan un beneficio a personas con discapacidad, pensionadas, jubiladas o con credencial del INAPAM o del INSEN, sobre un solo inmueble que sea su casa habitación. Playa del Carmen y Tulum lo redactan como hasta 50 por ciento y Cozumel como 50 por ciento, sin el "hasta". Playa del Carmen le pone fecha límite al último día hábil de junio y excluye los descuentos de enero y febrero; Cozumel permite aplicarlos sobre el excedente de su tope. Los topes son de valor gravable: 25,000 UMA en Playa del Carmen, 20,786 en Tulum y 40,000 en Cozumel, y como solo los dos primeros municipios definen UMA en su artículo 5 como el valor diario, no convertimos el de Cozumel a pesos. Las condiciones completas están en la guía de retiro.
El certificado de no adeudo de predial es requisito para escriturar, así que un predial atrasado del vendedor detiene la firma.
Al vender: el ISR federal y el cedular estatal del 5 por ciento
Al vender se paga ISR sobre la ganancia, que es el precio menos el costo de adquisición actualizado por inflación, menos las mejoras comprobadas con factura, las comisiones y los gastos notariales de cuando compraste. El notario calcula y retiene.
Encima corre un impuesto estatal que ninguna de las tres páginas que leímos menciona. La Ley de Hacienda del Estado de Quintana Roo dedica su sección segunda al impuesto cedular por la enajenación de bienes inmuebles. El artículo 22 fija la tasa del 5 por ciento. Alrededor de esa tasa, el artículo 19 define el objeto e incluye la enajenación a través de fideicomiso y la cesión de derechos sobre bienes afectos a uno, el 20 grava a las personas físicas, y el 21 remite la base y las exenciones a las disposiciones generales, al capítulo IV del título IV de la Ley del ISR y a sus disposiciones reglamentarias.
Aquí corregimos nuestra propia versión de julio, que daba diez días. El plazo es de quince. Los artículos 23 y 24 fueron reformados el 24 de julio de 2024 y hoy dicen quince días siguientes a la enajenación y a la firma de la escritura.
El artículo 24 trae además un régimen que ninguna de las tres páginas que leímos recoge. El notario queda relevado de calcular y enterar el impuesto cuando quien vende es una persona física dedicada a actividades empresariales. Desde el 10 de junio de 2025 esa relevación opera solo si esa persona declara ante el notario que el inmueble forma parte del activo de su actividad empresarial y se integran al testimonio tres documentos: su constancia de obligaciones fiscales estatales vigente del Servicio de Administración Tributaria de Quintana Roo, el SATQ, el acuse del aviso de enajenación, y el acuse de la declaración anual del último año o, si es el primer año de actividad, su inscripción en el RFC. Relevado el notario, el contribuyente entera por su cuenta en ese mismo plazo, y el notario debe informar la operación mediante declaración dentro de los quince días.
El avalúo que sirva de base debe venir de un perito del registro estatal, con validación del SATQ y emitido antes del otorgamiento del instrumento. El artículo 26 Bis hace solidariamente responsables del pago a los notarios obligados a calcularlo, y de ahí que tu notaría pida el expediente completo antes de firmar.
La exención de casa habitación se mide sobre el precio
El artículo 93, fracción XIX, inciso a) de la Ley del ISR exenta los ingresos por la venta de la casa habitación cuando la contraprestación no excede de setecientas mil unidades de inversión y la transmisión se formaliza ante fedatario público. El Banco de México publicaba la UDI en 8.824423 pesos para el 25 de septiembre de 2026, así que el techo ronda los 6,177,000 pesos. La UDI se mueve a diario y el número que importa es el de la fecha de tu firma.
El límite mira el precio, y rebasarlo tampoco borra la exención: se determina la ganancia por el excedente y las deducciones se consideran en la proporción que resulte de dividir el excedente entre la contraprestación obtenida. Aplica siempre que en los tres años anteriores no hayas vendido otra casa habitación exenta.
Desde la reforma del 24 de julio de 2024, el artículo 26 de la ley estatal copia ese techo, esa regla de proporción y su propia regla de tres años, con manifestación bajo protesta de decir verdad ante el notario. Añade una condición territorial que suele pasarse por alto: la casa habitación comprende la superficie de terreno que no exceda de tres veces el área cubierta por las construcciones, y por el excedente se paga. Se acredita ante el notario con credencial para votar del INE, comprobantes fiscales de luz o telefonía fija, o estado de cuenta del sistema financiero, siempre que el domicilio del documento coincida con el del inmueble que vendes y esté a tu nombre, al de tu cónyuge o al de tus ascendientes o descendientes en línea recta.
Una unidad que rentaste por noche todo el año difícilmente es tu casa habitación. El tratamiento fiscal de ese caso está en la guía de Airbnb y en la guía de vivir y rentar.
Si vives fuera de México
El régimen del residente en el extranjero que vende un inmueble en México vive en el artículo 160 de la Ley del ISR; el 161 trata de acciones, y ahí lo ubica IBG Legal, la fuente más cuidadosa del grupo que leímos. Es la segunda corrección a nuestra versión de julio, que citaba el 161 y además pedía representante legal para la opción sobre la ganancia.
El artículo 160 fija 25 por ciento sobre el total del ingreso obtenido, sin deducción alguna. Como opción, permite aplicar sobre la ganancia la tasa máxima que establece la tarifa del artículo 152, hoy de 35 por ciento, determinando la ganancia conforme al capítulo IV del título IV y sin deducir las pérdidas del último párrafo del artículo 121. Y el propio artículo 160 dice que en las enajenaciones consignadas en escritura pública no se requiere representante en el país para ejercer esa opción.
La exención de casa habitación no le alcanza: el artículo 93 vive en el título IV, que grava a las personas físicas residentes en México, mientras que el residente en el extranjero tributa por el título V.
Hay un párrafo del mismo artículo que ninguna de las tres páginas que leímos menciona, y que muerde en el caso inverso, cuando el extranjero es el COMPRADOR. Si la autoridad practica avalúo y este excede en más de 10 por ciento la contraprestación pactada, la diferencia completa se considera ingreso del adquirente residente en el extranjero y se grava al 25 por ciento. Escriturar por debajo del valor real puede generarle un impuesto al comprador extranjero.
Y queda la otra mitad de la cuenta. Tu propio país va a querer su parte, y el crédito por impuestos pagados en México se aprovecha solo si documentaste bien de este lado. La guía de costo de vida cubre el gasto corriente si además te mudas.
Cómo lo trabajamos nosotros
Cada peso de mejora comprobado con factura a tu nombre y con tu RFC baja la ganancia, y con ella el ISR y el cedular. Una cocina de 400,000 pesos pagada en efectivo sin factura no existe para el fisco: guarda la escritura, los comprobantes del impuesto y de los gastos notariales, las facturas de remodelación y la comisión de venta facturada.
Antes de que un cliente firme una oferta pedimos la cuenta de gastos estimada de la notaría con la tasa municipal vigente por escrito, el estado del predial y el de las cuotas de mantenimiento. Cuando vende, armamos el expediente de deducciones antes de definir el precio, porque el precio se negocia una vez y las facturas ya no aparecen después.
Somos master broker en cuatro ciudades y tenemos oficina en Playacar Fase II, así que la tasa y el calendario los revisamos ciudad por ciudad. Para decidir entre plazas están la comparativa Playa del Carmen contra Tulum, la guía de Cozumel, la guía sobre invertir en Tulum, la guía de zonas, la guía de fraudes y la guía del Tren Maya.
Si quieres el desglose real de una unidad concreta, incluidas las de nuestro inventario disponible, escríbenos. No damos asesoría fiscal. Lo que damos es el expediente completo y a tiempo, para que tu notario y tu contador la den bien.