La pregunta llega tal cual en muchas primeras llamadas: "¿cuánto voy a ganar si pongo el departamento en Airbnb?". Y casi siempre viene con un número ya metido en la cabeza, sacado de un anuncio de desarrollador o de un video que promete 12% o 15% anual sin despeinarse.
Nuestra respuesta honesta es incómoda: ese número casi siempre es bruto, y el bruto no paga tus cuentas. Lo que decide si una renta vacacional en Playa del Carmen fue buena idea es lo que te queda después de todo, no lo que entra por la plataforma. Esta guía es el desglose que hacemos con cada cliente antes de que firme.
Lo que dicen los datos, y por qué no coinciden entre sí
Antes de proyectar nada conviene ver el mercado con cifras de terceros, no de quien te quiere vender la unidad.
Según Airbtics (periodo febrero 2025 a enero 2026), un Airbnb típico en Playa del Carmen promedia una ocupación de 57%, una tarifa diaria de alrededor de 1,287 pesos (unos 75 dólares) y un ingreso anual cercano a 272 mil pesos, sobre unos 8,790 anuncios activos. AirDNA, que mide una muestra más amplia, reporta ocupaciones alrededor de 52% y tarifas cercanas a los 116 dólares por noche. AirROI, con otra metodología, baja la ocupación hasta el rango de 35% a 45%. Todas son fuentes reales, todas miden la misma ciudad, y aun así no coinciden.
Esa horquilla tan ancha no es un descuido: es justo el punto. Cada plataforma cuenta cosas distintas. Algunas promedian solo los anuncios que estuvieron efectivamente disponibles; otras incluyen los que llevan meses inactivos y arrastran el promedio hacia abajo. Cuando alguien te presenta una sola cifra redonda de ocupación como si fuera la verdad, esa persona no leyó la letra chica.
Hay un dato de tendencia que sí conviene tomar en serio. Airbtics reporta que los anuncios activos crecieron alrededor de 16% en el último año, mientras la ocupación bajó un poco. Traducido: entra oferta más rápido de lo que crece la demanda. Eso no significa que el mercado esté quebrado, significa que la época de poner cualquier condominio en la plataforma y llenarlo solo ya pasó. Hoy gana la unidad bien ubicada, bien montada y bien operada, no la unidad promedio.
Nuestra lectura, tomando esas fuentes como referencia y contrastándolas con lo que vemos en los edificios que representamos, es que un anfitrión promedio en Playa del Carmen se mueve entre 45% y 55% de ocupación anual una vez que el departamento está bien montado y con reseñas. Los primeros seis a doce meses casi siempre rinden por debajo de eso, mientras construyes historial y calificación.
De ingreso bruto a lo que de verdad te queda
Aquí es donde se cae la mayoría de las proyecciones bonitas. Toma el ingreso bruto anual del rango que reportan esas fuentes. De ahí hay que restar, en orden:
- Comisión de la plataforma sobre cada reserva.
- Administración profesional, si no vas a operar tú: por lo que vemos operando en la zona, se cobra entre 20% y 30% del ingreso bruto. Es real y cambia todo el cálculo.
- Cuota de mantenimiento del condominio, que en desarrollos con alberca, gimnasio y seguridad no es menor.
- Luz. En Playa del Carmen el aire acondicionado corre casi todo el año y los huéspedes no lo apagan al salir; es el costo operativo que más se subestima.
- Predial anual y el impuesto sobre la renta por los ingresos de arrendamiento, que en México se paga.
- Reposición y desgaste: un Airbnb consume muebles, blancos y electrodomésticos mucho más rápido que un departamento de vivienda.
- Vacancia y temporada baja, sobre todo septiembre y octubre.
Cuando pasas todo eso por la calculadora, en los desgloses que armamos con cada unidad el neto suele quedar entre 25% y 45% del ingreso bruto, no el 100% que insinúa la proyección de venta. Ese resultado, medido sobre el precio del inmueble, es lo que llamamos ROI neto, y es varios puntos más bajo que el rendimiento bruto que verás anunciado. La diferencia entre uno y otro es justo lo que se lleva la operación real.
El desglose que hacemos con cada cliente
El ejercicio consiste en forzar dos números frente a frente: el rendimiento bruto (ingreso anual dividido entre lo que costó la propiedad ya amueblada y lista para operar) y el rendimiento neto (lo mismo, pero después de todos los costos de arriba). La distancia entre ambos suele sorprender a quien llega con la cifra del anuncio en la cabeza.
No publicamos aquí una cifra única de ROI porque sería deshonesto. Depende del precio de compra, del edificio, de si operas tú o contratas administración, de la temporada y del año. Lo que sí hacemos es sentarnos con la unidad concreta que te interesa y armar el desglose real, línea por línea, con supuestos conservadores, antes de que firmes nada. Si un vendedor te entrega un solo porcentaje redondo y no te muestra de dónde sale, ese es tu semáforo en rojo.
La estacionalidad manda más de lo que crees
Playa del Carmen no rinde parejo en el año. La temporada fuerte va de mediados de diciembre a finales de abril, con febrero como el mes más alto según los patrones de demanda que siguen AirDNA y las propias plataformas. Septiembre y octubre son los meses más flojos. Entre mayo y agosto entra el factor sargazo, que unos años pega fuerte al atractivo de playa y otros pasa casi de noche.
Esto importa porque una proyección honesta no promedia el año como si todos los meses fueran febrero. Un plan de negocio que solo cierra asumiendo temporada alta permanente no es un plan, es un deseo. Nosotros modelamos el año completo, con los meses buenos financiando a los flojos.
El error más caro: un edificio que prohíbe la renta corta
Este es el tropiezo que más dinero cuesta y casi ningún artículo lo menciona. No todos los condominios de Playa del Carmen permiten renta vacacional. Algunos reglamentos internos la prohíben de plano, otros la limitan a estancias mínimas o cobran cuotas especiales para unidades en corto. Comprar pensando en Airbnb y descubrir después que tu edificio no lo permite convierte tu plan de negocio en una segunda casa cara.
Como agencia local revisamos el reglamento del condominio antes de que te enamores del render. Es un documento aburrido y es exactamente donde se gana o se pierde la tesis de inversión.
Preventa lista para operar vs. unidad terminada
La preventa suele entrar a mejor precio y con planes de pago, pero no genera un peso hasta que se entrega, y las entregas se recorren. Una unidad terminada cuesta más, aunque puedes ponerla a producir el mes que la escrituras. Cuál conviene depende de tu horizonte y de tu tolerancia a esperar. Lo tratamos a fondo en nuestra guía de preventa en la Riviera Maya, y si estás comparando plazas, en ¿es seguro invertir en Tulum? aplicamos el mismo criterio a otro mercado.
Cuándo le decimos a un cliente que un Airbnb no le conviene
No todos los perfiles encajan. Si necesitas un rendimiento estable y predecible desde el primer mes, la renta larga tradicional te dará menos techo pero muchos menos sobresaltos. Si no piensas contratar administración ni vivir cerca, el modelo se complica: un Airbnb desatendido baja de calificación y de tarifa muy rápido, y recuperarse cuesta meses. Y si el número solo cierra asumiendo 70% de ocupación todo el año, ya viste arriba que el número no cierra.
Preferimos decirte esto antes de la compra y no después. En Nimbos operamos como master broker en Playa del Carmen, Tulum y Cozumel, así que vemos qué edificios de verdad rinden y cuáles se ven bien solo en el render. Si quieres el desglose real de ROI bruto y neto sobre una unidad concreta, explora nuestras propiedades o escríbenos y lo armamos contigo, con supuestos conservadores y sin cifras infladas.
Si además eres comprador extranjero, revisa primero cómo funciona la compra cerca de la costa en nuestra guía del fideicomiso.