La pregunta llega casi igual en muchas primeras llamadas: "¿cuánto voy a ganar si pongo el departamento en Airbnb?". Y suele venir con un porcentaje ya metido en la cabeza, sacado de un anuncio o de un video.
El 11 de septiembre de 2026 leímos completas las tres guías en inglés que Google mostraba primero para esa pregunta. Everything Playa del Carmen publica casi treinta cifras y ninguna con fuente. Reference Real Estate atribuye su ocupación a "datos de plataforma" sin decir cuál. TheLatinvestor sí nombra a AirROI y menciona el impuesto estatal al hospedaje. Ninguna de las tres dice cuánto IVA y cuánto ISR retiene la plataforma antes de depositarte, y ese es el tramo que más cambia el resultado. Esta guía lo recorre renglón por renglón, cada uno con el artículo que lo fija.
Qué reportan Airbtics y AirROI
Los datos de terceros sirven para ubicarse, siempre que se lean juntos. Airbtics, para febrero de 2025 a enero de 2026, reporta 57% de ocupación, tarifa diaria de 1,287 pesos, ingreso anual de 272 mil pesos, 8,790 anuncios activos y un crecimiento de 16% en anuncios. AirROI, para agosto de 2025 a julio de 2026 con actualización del 8 de agosto, reporta 36.7% de ocupación, 137 dólares de tarifa, 11,668 dólares al año, 7,961 anuncios y un ingreso 8.9% menor que el año anterior.
Cada cifra es la que publica su fuente: una reporta en pesos y la otra en dólares, y los ingresos no salen de multiplicar tarifa por ocupación. Las dos describen la misma ciudad, pero no miden el mismo periodo ni cuentan los mismos anuncios, así que ninguna describe tu unidad. Leídas juntas, Airbtics con 16% más anuncios y AirROI con un ingreso 8.9% menor, apuntan a más oferta sin más ingreso. AirROI ubica el pico en febrero y el mes más flojo en septiembre, así que no armes el plan con ocupación de temporada alta los doce meses.
El impuesto al hospedaje y el IVA
El primer renglón lo paga tu huésped, aunque aparece en el total que ve. El artículo 8 de la Ley del Impuesto al Hospedaje del Estado de Quintana Roo fija 6% para departamentos, casas y villas particulares; el artículo 7 señala como sujeto a quien paga el servicio, y el artículo 12 dice que el impuesto en ningún caso forma parte del valor del servicio. Va encima de tu tarifa. Si se cubre por plataforma, el artículo 4 la obliga a retenerlo y enterarlo; si el hospedaje es tu actividad económica, la retención y el pago se hacen por tu conducto. Los registros que te tocan como anfitrión están en la guía de vivir y rentar.
El segundo renglón es el IVA. El artículo 1o de la Ley del Impuesto al Valor Agregado fija la tasa del 16% y manda trasladarlo en forma expresa y por separado a quien usa o goza temporalmente el bien. El artículo 20 fracción II exenta el uso o goce temporal de inmuebles destinados o utilizados exclusivamente para casa habitación, y la misma fracción cierra diciendo que no aplica a los inmuebles o parte de ellos que se proporcionen amueblados o se destinen o utilicen como hoteles o casas de hospedaje. Un departamento en Airbnb se renta amueblado, así que la exención no le alcanza.
El artículo 18-K te obliga a ofertar el precio manifestando el IVA por separado, y el 18-J fracción I permite a la plataforma publicar precios con la leyenda "IVA incluido". Si tu tarifa se publica con IVA incluido, el impuesto sale de ese precio: de cada 1,160 pesos, 160 son IVA y 1,000 son tu ingreso.
Cuánto IVA retiene la plataforma
El artículo 18-J fracción II inciso a) obliga a la plataforma que cobra el precio y el IVA por cuenta del anfitrión a retener a las personas físicas el 50% del IVA cobrado, y el 100% si no le proporcionaste tu RFC. La otra mitad la declaras tú, salvo que ejerzas la opción del artículo 18-M, que vuelve definitiva la retención cuando la plataforma te retuvo sobre todas tus operaciones; lo que cobres directo se declara cada mes al 8%. El 18-L limita esa opción a quien en el ejercicio anterior obtuvo hasta 300,000 pesos por actividades con intermediación de plataformas y no recibe ingresos por otros conceptos, salvo salarios e intereses. Tiene letra chica: la fracción II del 18-M impide acreditar o disminuir gastos e inversiones respecto del impuesto calculado con la tasa del 8%, y la opción no puede variarse durante cinco años.
Una regla de la Ley de Ingresos de la Federación para 2026 le pega sobre todo a un dueño extranjero. Su artículo 25 fracción IX aplica cuando la plataforma cobra el precio y el IVA por cuenta del anfitrión y, en adición a las obligaciones del 18-J, la obliga a retener el 100% del IVA cobrado cuando las personas que prestan el servicio u otorgan el uso o goce temporal, dice el inciso c), "depositen los montos de las operaciones realizadas en cuentas bancarias o de depósito ubicadas en el extranjero". Si tu pago llega a una cuenta en Estados Unidos o Canadá, la retención de IVA es del 100% y no del 50%. Esa ley rige el ejercicio 2026; hay que revisar la de 2027 cuando se publique.
El 4% de ISR es un anticipo
El artículo 113-A de la Ley del Impuesto sobre la Renta obliga a la plataforma a retener a las personas físicas con actividades empresariales sobre el total que efectivamente perciben por ese medio, sin incluir el IVA. Su fracción II fija 4% para servicios de hospedaje, y el mismo artículo dice que esa retención tiene el carácter de pago provisional. Si los 1,000 pesos del ejemplo son lo que efectivamente percibes, la plataforma aparta 40 a cuenta de tu impuesto anual.
La Ley de Ingresos de 2026, en su artículo 25 fracción VI, cambió a 2.5% la retención de la fracción III, la de enajenación de bienes y prestación de servicios. La de hospedaje sigue en 4%.
Volver definitiva la retención de 4% conviene o no según tus gastos. El artículo 113-B lo permite a quien únicamente obtiene ingresos de plataforma, además de salarios o intereses, siempre que esos ingresos por plataforma no hayan pasado de 300,000 pesos el ejercicio anterior, con aviso al SAT dentro de los 30 días siguientes a que recibas el primer ingreso por la plataforma y amarre de cinco años. Su inciso a) dice lo que cuesta: no podrás hacer las deducciones de esas actividades respecto del impuesto calculado con las tasas de retención. Con un departamento que paga mantenimiento, luz y reposición, esa renuncia puede salir cara. Antes de elegir, pídele a tu contador las dos cuentas.
Con el ejemplo completo, con RFC y cuenta en México: de 1,160 pesos de tarifa con IVA incluido, la plataforma retiene 80 de IVA y, si 1,000 es lo que efectivamente percibes, 40 de ISR. Con cuenta en el extranjero, la retención de IVA sube a 160. La comisión de la plataforma se descuenta aparte, y puede ser de 4% o de 16%.
La comisión que cobra Airbnb depende de cómo operes
La página de tarifas de servicio de Airbnb, consultada el 11 de septiembre de 2026, describe dos esquemas. En la comisión dividida, el anfitrión con anuncios en México paga 4% y el huésped entre 14.1% y 16.5% del subtotal, que es la tarifa por noche más los cargos adicionales del anfitrión, sin la comisión del huésped ni impuestos. En la comisión única, el anfitrión de México paga 16%, y la página dice que la comisión completa se descuenta de su pago. Esa comisión única es obligatoria para ciertos anfitriones, entre ellos quienes usan software de administración de propiedades.
Esto importa al contratar administración: si la empresa que opera tu unidad trabaja con ese software, tu comisión pasa de 4% a 16% del subtotal y deja de aplicarse la comisión dividida que pagaba el huésped. Si no ajustas la tarifa, esa diferencia sale de tu ingreso. Pregúntalo por escrito antes de firmar.
Costos que tienes que cotizar
Hasta aquí todo sale de un texto público. Lo que sigue depende de la unidad, y no vamos a ponerle un porcentaje genérico.
- Administración. Las tres guías que leímos publican rangos entre 15% y 30% del ingreso y ninguna dice de dónde salen. Pide la propuesta por escrito, con qué incluye y sobre qué base cobra.
- Cuota de mantenimiento del condominio, del estado de cuenta de la administración del edificio.
- Luz. El aire acondicionado corre casi todo el año y la tarifa doméstica de alto consumo cambia la cuenta; el mecanismo está en la guía de costo de vida.
- Predial y el costo de cerrar la compra, en la guía de impuestos.
- Reposición de blancos, muebles y electrodomésticos, que en renta corta se gastan más rápido.
- Los meses vacíos, sobre todo septiembre, el más flojo según AirROI.
Con esas líneas cotizadas y los renglones legales de arriba, el rendimiento neto se calcula con números de tu edificio.
Antes de todo esto, el reglamento del condominio
Hay edificios cuyo reglamento limita o prohíbe la renta corta, y si lo prohíbe, el departamento no se puede ofrecer en Airbnb. El artículo 41 de la ley de condominio de Quintana Roo manda agregarlo al apéndice de la escritura constitutiva y entregarlo a cada comprador; qué buscar en él está en la guía de vivir y rentar. Si la compra es en planos, el tiempo sin ingreso hasta la entrega se cuenta aparte, y lo tratamos en la guía de preventa.
Cuándo le decimos a un cliente que un Airbnb no le conviene
Si necesita que la renta pague el crédito o la mensualidad desde el primer mes. Si piensa operar desde lejos sin nadie en sitio, porque la limpieza, las llaves y los imprevistos no esperan. Si su número solo cierra con la ocupación más alta que publica alguna fuente. Y si va a recibir sus pagos en una cuenta en el extranjero, o sin haber dado su RFC a la plataforma, sin contar con que cualquiera de las dos cosas lleva la retención de IVA al 100%.
La renta larga rinde menos, pero exige menos operación, y para muchos perfiles es la mejor respuesta.
Por dónde seguir
Si eres extranjero, empieza por el fideicomiso. Para elegir colonia, la guía de zonas; para comparar plazas, Playa del Carmen contra Tulum y Cozumel; y para revisar un proyecto, el proceso de compra y las señales de fraude.
Precios de lista al 11 de septiembre de 2026: BUZZ, en Playa del Carmen, desde 2,000,000 de pesos, y THE STELLA, en Cozumel, desde 12,400,000 pesos. Si quieres el desglose de una unidad concreta, con estos renglones y las cotizaciones reales, escríbenos, o empieza viendo las propiedades.
Esta guía es informativa y no es asesoría fiscal. Los textos se consultaron el 11 de septiembre de 2026 y se enlazan arriba; la compilación enlazada de la ley estatal de hospedaje es la del 23 de diciembre de 2022. Tu régimen y tus números los confirma un contador.