Cuando un comprador nos dice que ya vio toda la Riviera Maya, casi siempre quiere decir Playa del Carmen y Tulum. Cozumel se queda fuera del recorrido, y esa omisión es el argumento a favor de la isla: demanda real y poca oferta nueva peleándose por ella.
Vendemos aquí. Nuestro desarrollo THE STELLA está en el costado oeste, con unidades desde 12,400,000 pesos. Para esta actualización leímos las guías que hoy rankean para Cozumel. Todas explican bien el fideicomiso. Ninguna dice cuánto cobra el municipio por adquirir un inmueble, ninguna menciona el área natural protegida federal del norte y la costa oriental, y ninguna advierte que la franja federal de veinte metros contigua a la playa no se vende con el terreno.
Qué hace distinto a un mercado insular
Cozumel tiene economía propia: el buceo de arrecife que la hizo famosa, un puerto de cruceros con escala constante y una comunidad que vive de la isla todo el año.
Para el dueño eso significa que la demanda se reparte entre buceo, cruceros y temporada alta nacional y norteamericana, no en una sola temporada. Y con poca oferta nueva, tu propiedad no compite contra veinte torres idénticas a dos cuadras.
La logística real de vivir en una isla
Comprar en una isla es comprar su logística:
- El ferry desde Playa del Carmen tarda unos 45 minutos, con varias corridas diarias, y la isla tiene aeropuerto internacional propio con vuelos directos desde Estados Unidos.
- El costado oeste, donde está San Miguel, es el lado protegido del viento dominante. El este es agreste y casi sin desarrollo.
- Todo lo que consume la isla cruza en barco, lo que encarece la construcción y explica por qué la oferta nueva es escasa.
Ese mismo costo es la barrera de entrada que protege el valor de lo construido. Las cuentas mensuales de vivir aquí están en la guía de costo de vida.
Dónde buscar en la isla
El centro, San Miguel. Vida local: el mercado, el malecón. Se vive sin auto y el producto típico es casa o departamento en edificios bajos.
La zona hotelera norte. Sobre la costa oeste, al norte del centro y junto a los hoteles clásicos. Ahí está THE STELLA. No la confundas con la punta norte de la isla, que aparece más abajo.
Corpus Christi y las colonias residenciales. Entrada más baja y perfil más local, para quien quiere vivir en la isla más que rentarle a turistas.
El impuesto municipal de Cozumel: el ISABI es del 3%
Cozumel tiene su propia Ley de Hacienda municipal, y ahí está el número que no encontramos en ninguna guía. El artículo 28 lo dice en una línea: el impuesto sobre adquisición de bienes inmuebles se calcula aplicando la tasa del 3%.
Tres por ciento. Cada municipio fija su tasa en su propia Ley de Hacienda, así que la de Cozumel no coincide con la de Solidaridad, el municipio de Playa del Carmen, que cobra 4% desde diciembre de 2025. Sobre una operación de 5,000,000 de pesos son 150,000. La carga fiscal completa está en la guía de impuestos.
Tres detalles del mismo capítulo que cambian la cuenta:
- La base no es el precio pactado. El artículo 27 manda tomar el valor más alto entre el precio actualizado por inflación, el avalúo catastral y el de un perito registrado o un banco, los dos últimos con máximo 180 días de antigüedad. Escriturar por debajo no baja el impuesto, sube el riesgo.
- El plazo es de quince días desde que ocurre el supuesto que lo causa (artículo 29), y el cálculo queda bajo responsabilidad del notario (artículo 30).
- Hay exenciones en familia. El artículo 26 no causa el impuesto cuando el inmueble se adquiere por sucesión entre cónyuges, ascendientes y descendientes en línea recta, ni por donación entre esos mismos (fracciones II y III). Para quien planea la herencia de la casa, esas dos fracciones cambian la cuenta.
Comprar los derechos de un fideicomiso no evita el impuesto
Circula un atajo: en vez de escriturar, te cedo mis derechos como fideicomisario del fideicomiso que ya existe y nos ahorramos el impuesto. La primera mitad es cierta.
El artículo 24 enumera los actos gravados e incluye, en incisos separados, la transmisión que hace el fideicomitente al constituir el fideicomiso, la que hace la fiduciaria al cumplirlo y la cesión de derechos de fideicomitentes o fideicomisarios, que existe cuando hay sustitución de cualquiera de los dos por cualquier motivo. Ceder derechos del fideicomiso es una adquisición gravada. El 3% se causa igual; lo que cambia es el trabajo notarial.
Si te lo venden como ahorro fiscal, ya tienes una señal de alerta. Hay nueve más en la guía de fraude inmobiliario.
Predial: una tabla por rangos y un calendario que premia enero
El predial de Cozumel se cobra con una tarifa por rangos. El artículo 15 trae siete, por valor catastral, cada uno con cuota fija más un factor sobre el excedente. La única cifra confiable es la que emite la tesorería municipal contra tu clave catastral. Lo que sí sirve para presupuestar:
- Se paga por bimestres adelantados, en los primeros diez días de enero, marzo, mayo, julio, septiembre y noviembre.
- Pagando el año completo de una sola vez, el artículo 18 faculta al Ayuntamiento a conceder hasta 25% de descuento antes del 31 de enero y hasta 15% hasta el último día hábil de febrero, previo acuerdo suyo. El porcentaje efectivo se confirma cada año.
- A personas pensionadas, jubiladas, con discapacidad o con credencial del INAPAN o del INSEN, como las nombra la ley, el Ayuntamiento puede conceder 50%, siempre que el año se pague de una sola vez, sobre un solo inmueble que sea su casa habitación y hasta cuarenta mil UMA.
- En emergencias por desastre natural declaradas por el Ejecutivo estatal, el Ayuntamiento puede dar estímulos de hasta 50%. En una isla del Caribe ese párrafo se usa.
La punta norte y la costa oriental están dentro de un área natural protegida federal
Este punto decide si un terreno se puede desarrollar. El decreto del 25 de septiembre de 2012 declaró área natural protegida, con carácter de área de protección de flora y fauna, la porción norte y la franja costera oriental de la isla, terrestres y marinas: 37,829-17-00.54 hectáreas, de las cuales 3,872-16-90.41 son zona núcleo y 33,957-00-10.13 de amortiguamiento.
Qué implica para quien compra tierra ahí:
- En la zona núcleo terrestre está prohibido cambiar el uso de suelo (artículo séptimo, fracción I). En la de amortiguamiento, prohibido cambiarlo en superficies con ecosistemas originales, afectar el manglar salvo obras de protección, restauración, investigación o conservación, y modificar la línea de costa (artículo décimo, fracciones I, III y IX).
- Toda obra pública o privada dentro del área se sujeta al decreto y al programa de manejo, y necesita antes autorización de impacto ambiental cuando proceda (artículo décimo primero).
- En la zona de amortiguamiento, la infraestructura de las actividades permitidas va cuarenta metros detrás del primer cordón de dunas costeras, con materiales preferentemente de la región (artículo noveno, fracción VI).
- No se puede autorizar la fundación de nuevos centros de población (artículo décimo octavo).
- Propietarios y poseedores dentro del polígono quedan sujetos a esas modalidades y obligados a respetar el programa de manejo (artículo décimo segundo), cuyo resumen se publicó el 29 de octubre de 2015 y es donde vive la subzonificación fina.
El límite está descrito por coordenadas en un plano oficial que resguarda la Conanp. La única verificación válida para un lote es contra ese plano, nunca contra el mapa mental de dónde empieza el norte.
Frente al mar los primeros veinte metros no se venden
El artículo 119 de la Ley General de Bienes Nacionales aclara algo que aquí importa doble: aplica tanto en el macizo continental como en las islas. Cuando la costa presenta playas, la zona federal marítimo terrestre es la faja de veinte metros de tierra firme, transitable y contigua a la playa. El deslinde lo hace la Semarnat.
Las playas y esa faja son bienes de uso común (artículo 7). Aprovecharlos de forma especial requiere concesión, asignación, autorización o permiso, y desde una reforma de 2020 el artículo 8 dice que el acceso a las playas y a la zona federal contigua no podrá ser inhibido, restringido, obstaculizado ni condicionado, salvo en los casos que establezca el reglamento. Nadie te vende playa privada; quien te la ofrezca vende algo que no es suyo.
El municipio lo exige en el trámite. El artículo 30, fracción VII, de la Ley de Hacienda pide que en compraventas de inmuebles colindantes con esa zona que usen o gocen la misma, con concesión o sin ella, se presente la constancia de uso o no uso de concesión y, si la hay, la de no adeudo, la última declaración y el recibo. La Ley de Ingresos 2026 trae la zona federal en dos renglones: 28,051,485 pesos por colaboración fiscal y 12,022,065 del fondo de vigilancia y limpieza.
Pide esos papeles antes de firmar. El orden de la revisión está en la guía del proceso de compra.
Comprar en Cozumel siendo extranjero
Toda la isla está dentro de la zona restringida, la franja de 50 kilómetros desde la costa, así que el extranjero escritura mediante fideicomiso bancario. Qué derechos te da y cuánto cuesta el permiso está en la guía del fideicomiso. Si lo que ves es preventa, revisa antes las garantías de la ley del consumidor y el destino que el régimen de condominio le asigna a la unidad, porque de eso depende que puedas rentarla por noche: guía de preventa.
Para quién es Cozumel, y para quién no
Es para ti si buscas una segunda residencia con calma real, si tu tesis prefiere poca competencia a mucho ruido, o si tu vida gira alrededor del mar. No es para ti si necesitas la Quinta Avenida o la escena de Tulum a diez minutos de tu puerta. Para eso están las otras dos plazas, que también trabajamos: Playa del Carmen, Tulum o Cozumel.
Cuándo decimos que no
Decimos que no cuando el plan es construir dentro del polígono protegido y nadie muestra dónde cae el lote. Cuando la propiedad colinda con la zona federal y nadie exhibe la constancia. Cuando el número que sostiene la compra es una proyección de renta que nadie documenta. Y cuando el comprador espera que el notario haga de abogado suyo: el notario calcula el impuesto bajo su responsabilidad, pero revisar el expediente le toca al comprador.
Si quieres ver la isla con nosotros, escríbenos. El inventario disponible está en propiedades. Esta guía es informativa y no sustituye asesoría legal o fiscal.