Trabajamos los tres mercados todos los días. Para actualizar esta comparación releímos las guías que hoy rankean. Comparan lo mismo: ambiente, playa, vida nocturna y un rendimiento. La mejor posicionada en inglés cierra con cinco cifras de tarifa, ocupación y plusvalía, sin citar una sola fuente.
Hay algo que ninguna de las que leímos menciona y que sí puedes verificar antes de firmar: Playa del Carmen, Tulum y Cozumel son tres municipios distintos, cada uno con su propia ley de hacienda. La misma compra, al mismo precio, paga impuestos distintos según de qué lado de la línea municipal caiga la escritura. Esta versión compara primero eso, con la ley en la mano.
El impuesto de adquisición: 4%, 4% y 3%
El impuesto sobre adquisición de bienes inmuebles lo cobra y lo fija cada municipio en su propia ley. Las tres tasas vigentes:
| Municipio | Tasa | Fundamento | Vigente desde |
|---|---|---|---|
| Playa del Carmen | 4% | Ley de Hacienda municipal, art. 23 QUINQUIES | 10 dic 2025 |
| Tulum | 4% | Ley de Hacienda municipal, art. 50 | 9 dic 2024 |
| Cozumel | 3% | Ley de Hacienda municipal, art. 28 | 9 dic 2014, artículo sin reformas |
Sobre 5,000,000 de pesos son 200,000 en Playa del Carmen, 200,000 en Tulum y 150,000 en Cozumel: cincuenta mil de diferencia por cruzar en ferry. La ficha oficial del trámite de Playa del Carmen trae las tres tasas del municipio: 2% hasta 2019, 3% de 2020 a 2025 y 4% desde el 10 de diciembre de 2025.
Por qué vas a leer que en Tulum es el 2%
Las guías del sector, y varias tablas de ISAI por estado, repiten que Tulum cobra 2% y que la tasa la fija la ley estatal. Las dos mitades fallan hoy.
El artículo 50 de la ley de hacienda de Tulum dice, en una línea, que el impuesto se calcula aplicando la tasa del 4%, y lleva la nota de reformado en el Periódico Oficial del 9 de diciembre de 2024. Tulum fijó esa tasa un año antes de que Playa del Carmen llegara al 4%. El 2% viene de la ley estatal del impuesto, que aplicaba a los municipios en general, y hoy la ficha de Playa del Carmen lo reserva para operaciones hasta 2019: por eso sigue circulando como si gobernara todo el estado. Presupuestar el cierre con ese número lo deja corto por la mitad.
Segundo detalle que envejece rápido a las guías: el municipio de Solidaridad ahora se llama Playa del Carmen, por el decreto 111 publicado en el Periódico Oficial el 19 de marzo de 2025, sin afectar derechos, obligaciones ni procedimientos en curso. Es la misma ley renombrada: la propia ficha municipal sigue citando la ley de Solidaridad para las operaciones de 2020 a 2025. Más en la guía de impuestos.
La base gravable: el valor más alto de tres
El impuesto no se calcula sobre el precio pactado sin más. El artículo 49 en Tulum y el 27 en Cozumel mandan tomar el valor más alto entre el precio de adquisición actualizado por inflación, el avalúo catastral y el de un perito registrado o de una institución bancaria, los dos últimos con antigüedad máxima de 180 días.
Consecuencia práctica: escriturar por debajo del precio real no baja el impuesto, porque el avalúo entra igual a la comparación, y deja tu costo de adquisición más bajo, lo que sube tu ISR al vender. El plazo de pago es de quince días desde que ocurre el supuesto que causa el impuesto (artículo 51 en Tulum, 29 en Cozumel), y el cálculo queda bajo responsabilidad del notario.
Ceder los derechos de un fideicomiso no salva el impuesto
Circula un atajo local: el vendedor extranjero te cede sus derechos de fideicomisario en vez de escriturar, y se ahorran el impuesto.
Los tres municipios lo gravan con la misma redacción: artículo 47, fracción VII, en Tulum, artículo 24, inciso g, en Cozumel y artículo 23 BIS, fracción VII, en Playa del Carmen. Los tres consideran que la cesión existe cuando hay sustitución de un fideicomitente o de un fideicomisario, por cualquier motivo. El impuesto se causa igual.
Presentarla como ahorro fiscal contradice el texto de las tres leyes. Hay nueve señales de alerta más en la guía de fraude inmobiliario.
El predial se calcula distinto en cada municipio
Aquí la diferencia está en el método.
En Tulum y Cozumel la base tampoco es el valor catastral a secas: los artículos 30 y 12 mandan elegir el más alto entre el catastral, el bancario, el declarado por el contribuyente y la renta que el predio produzca o pueda producir. Sobre esa base, Tulum aplica tasas por clase de predio (artículo 32): 0.0017 a los urbanos edificados y entre 0.0050 y 0.00567 a los baldíos, según la zona. Un terreno sin construir paga cerca del triple que uno edificado, costo anual que la tesis de comprar lote y esperar casi nunca incluye.
Cozumel usa una tarifa de siete rangos por valor gravable (artículo 15), con cuota fija más un factor sobre el excedente. De Playa del Carmen no verificamos el método para esta versión. La única cifra confiable es la que emite la tesorería contra tu clave catastral.
El calendario sí coincide:
- Se paga por bimestres adelantados, en los primeros diez días de enero, marzo, mayo, julio, septiembre y noviembre (artículo 34 en Tulum, 16 en Cozumel).
- Pagando el año por adelantado, ambos Ayuntamientos están facultados para conceder hasta 25% de descuento antes del 31 de enero y hasta 15% hasta el último día hábil de febrero, previo acuerdo suyo (artículo 36 en Tulum, 18 en Cozumel). Tulum además exige estar al corriente.
- Para personas pensionadas, jubiladas, con discapacidad o con credencial del INAPAM o del INSEN, Tulum faculta hasta 50% de descuento y Cozumel el 50%, pagando el año en una sola exhibición, sobre un solo inmueble que sea su casa habitación, hasta 20,786 UMA de valor en Tulum y 40,000 en Cozumel.
Playa del Carmen: el mercado más completo
Playa del Carmen es una ciudad que funciona todo el año: la Quinta Avenida, y también supermercados, hospitales, escuelas y una comunidad internacional de tiempo completo. Para renta vacacional eso significa demanda menos estacional; para uso propio, una vida diaria que se resuelve caminando.
El producto que más manejamos ahí es el departamento en edificios boutique de pocas unidades. Nuestro BUZZ, en la Calle 28, es un ejemplo, con unidades desde 2,000,000 de pesos. Qué esperar de cada colonia está en la guía de zonas y cómo leer los rendimientos de renta corta en la guía de ROI de Airbnb. Le queda a quien busca equilibrio entre renta y uso propio, y al primer comprador, porque es donde vemos más reventas.
Tulum: la marca global, con matices
Tulum es la plaza que más consultas del extranjero nos genera. La infraestructura reciente existe, pero conviene mirarla con lupa antes de que sostenga una decisión: el estado real del aeropuerto y del tren está en la guía del Tren Maya y el ejercicio de riesgo en ¿es seguro invertir en Tulum?.
Dos matices. El primero es de oferta: Tulum creció rápido y hay zonas con mucho producto genérico compitiendo por precio, así que el dónde exactamente y el quién lo desarrolla pesan más que el render. El segundo es de suelo. La franja costera incluye el Parque Nacional Tulum, cuyo programa de manejo se resumió en el Diario Oficial el 12 de enero de 2024: 664-32-13 hectáreas del decreto de 1981 en cinco subzonas, con 545.94 hectáreas de preservación en 19 polígonos donde instalar o construir infraestructura está expresamente prohibido, salvo lo necesario para operar el parque, igual que el cambio de uso de suelo y el turismo. Si el lote está sobre la costa, esa es la primera verificación.
Nuestro portafolio ahí lo encabeza RAXÁ, un proyecto de hospitalidad con concepto propio: en Tulum se compra concepto y operación. Funciona para el inversionista que elige proyecto con criterio.
Cozumel: la isla que juega otro deporte
Cozumel es más chica y más tranquila, y ahí está su atractivo. Economía propia de buceo y cruceros, a 45 minutos de ferry, con mucha menos oferta nueva porque todo material de construcción cruza en barco.
THE STELLA, nuestro proyecto en el costado oeste, arranca en 12,400,000 pesos. La contraparte: la punta norte y la costa oriental están dentro de un área natural protegida federal, y los veinte metros de tierra firme contiguos a la playa son zona federal marítimo terrestre y no se venden con el terreno (Ley General de Bienes Nacionales, artículo 119). Los dos temas, con la ley, en la guía de Cozumel. Compra aquí quien busca segunda residencia con calma y poca competencia al rentar.
La comparación en corto
| Criterio | Playa del Carmen | Tulum | Cozumel |
|---|---|---|---|
| Impuesto de adquisición | 4% | 4% | 3% |
| Método del predial | Consulta la tesorería | Tasas por clase de predio | Tarifa de siete rangos |
| Perfil de renta | Todo el año, mixta | Turística, sensible al proyecto | Nicho: buceo y estancias largas |
| Restricción de suelo a revisar | Reglamento del condominio | Parque Nacional en la costa | Área protegida y zona federal |
| Nuestro desarrollo | BUZZ, desde 2,000,000 MXN | RAXÁ | THE STELLA, desde 12,400,000 MXN |
Cómo decidir sin equivocarte de pregunta
Antes de comparar plazas, define para qué compras. Equilibrio entre uso y renta con el menor riesgo, Playa del Carmen. Turismo internacional, sabiendo elegir proyecto, Tulum. Isla, calma y poca competencia al rentar, Cozumel.
Las tres poblaciones están dentro de la franja restringida de 50 kilómetros desde la costa (Constitución, artículo 27, fracción I), así que el extranjero adquiere mediante fideicomiso bancario en cualquiera: guía del fideicomiso. Si compras en obra, revisa las garantías de ley y el destino que el condominio asigna a la unidad en la guía de preventa, y el orden de la revisión en la guía del proceso de compra.
Cuándo decimos que no
Decimos que no cuando el presupuesto de cierre se armó con la tasa de otro municipio. Cuando el vendedor propone la cesión de derechos del fideicomiso como ahorro fiscal. Cuando el lote está sobre la costa de Tulum o en la punta norte de Cozumel y nadie muestra dónde cae respecto del polígono protegido. Y cuando el número que sostiene la compra es un rendimiento sin documentar.
Somos master broker en los tres mercados: la conversación empieza por tu objetivo. Escríbenos o mira el inventario. Esta guía es informativa y no sustituye asesoría legal o fiscal.